Le principe
Vous achetez un bien immobilier avec la signature d’un acte notarié. Vous êtes donc 100% propriétaire. Parallèlement, vous concluez un premier bail commercial de 11 ans avec le gestionnaire. C’est lui qui gèrera votre bien.
Un premier avantage : En devenant propriétaire d’un bien résidence de tourisme, vous ne financez pas la TVA. Vous avez donc un gain au moment de l’achat de 20% de TVA.
Deuxième avantage : Le gestionnaire vous restitue un
loyer garanti contractuel sous deux formes :
1° : Un revenu annuel financier versé sur votre compte *
2° : Un loyer en nature consistant en un certain nombre de
semaines d’occupation.*
* varie selon la formule choisie.
Troisième avantage : le gestionnaire prend un certain
nombre de frais à sa charge.
1° : La taxe d’habitation
2° : Les assurances
3° : L’entretien de l’appartement ainsi que toutes les réparations
4° : L’eau, l’électricité et le chauffage
A votre charge, il ne restera plus que la taxe foncière,
une participation aux charges de copropriété et les frais comptables (pour votre déclaration française,...).
Au terme du premier bail de 11 ans vous concluez un second bail de 9 ans. C’est l’occasion pour vous de changer de formule et d’augmenter ou diminuer vos nombres de semaines d’occupation.
En général à l’entame du second bail, il vous sera demandé de renouveler le mobilier afin de permettre au gestionnaire de continuer à exploiter votre appartement dans les meilleures conditions. Pour rappel vous vous trouvez dans un statut de loueur meublé non professionnel, raison pour laquelle le renouvèlement du mobilier est à votre charge.
Au terme de ce second bail, vous pouvez sortir du système de résidence de tourisme.
Pourquoi 20 ans ?
1° La Tva que vous n’avez pas dû payer s’amorti durant une
période de 20 années.
2° Les municipalités ont fourni un permis de construire sous
condition que les appartements soient exploités pour un
minimum de 20 ans.
La fiscalité?
Les frais d’acquisition
L’immobilier neuf en France bénéficie de frais de notaire réduit de plus ou moins 3%.
Vous devez également vous acquitter d’un taxe locale d’équipement.
Cette taxe varie d’une commune à l’autre.
La fiscalité française
Vous avez reçu des revenus TTC. Votre statut fiscal L.M.N.P. étant un statut hybride
entre la personne morale et la personne physique, vous allez devoir remettre la TVA
sur ces revenus à l’Etat français.
La TVA à remettre est d’une part de 10% sur les loyers en numéraire et 10% sur la
valorisation de vos semaines d’occupation.
Selon la commune où est situé le bien, il peut également y avoir une taxe de séjour.
Vous n’aurez pas d’impôt à payer en France pendant une période de plus de 20 ans
car vous allez pouvoir :
1° Déduire les charges de co-propriété
2° Déduire la taxe foncière
3° Déduire vos intérêts d’emprunt
4° Amortir les meubles
5° Amortir les murs
La fiscalité belge
Concernant la fiscalité belge, la Belgique a conclu un accord de non double
imposition avec la France. Vous ne paierez donc pas d’impôt sur ces revenus en
Belgique.
Cependant, la Belgique tiendra compte de ces revenus pour revoir, peut-être, votre
taux marginal d’imposition. C’est ce que l’on appelle la réserve de progressivité.
La transmission de votre patrimoine
La France octroie des abattements conséquents pour les donations immobilières.
Ainsi dans une famille, chaque parent peut se réserver l’usufruit et donner l’équivalent
de 100 000 euros de la valeur de la nue-propriété d’un bien à chaque enfant. Cette
opération peut se réitérer tous les 15 ans.
Ce procédé permet d’éviter les droits de succession, en France comme en Belgique,
car, lorsque l’usufruit s’éteint celui-ci revient automatiquement et gratuitement
au nu-propriétaire. Un avantage notoire lorsqu’on sait qu’en Belgique le taux de
prélèvement peut atteindre 30% en ligne directe !
LA RESIDENCE
DE TOURISME
Un achat sans aucun soucis de gestion
Le gestionnaire s’occupe de la gestion quotidienne de votre bien, pour que votre seconde résidence reste lieu de plaisir.
Bénéficiez de nombreux avantages
Vous ne payez pas la TVA.
Vous percevez des revenus garantis contractuellement.
Vous bénéficiez d’une fiscalité plus avantageuse.
Vous pouvez transmettre très facilement votre bien à vos enfants.
