Vente en VEFA ? Que cela veut dire ? Dois-je tout payer malgré que le bien ne soit pas encore construit ? Et si le constructeur ne va pas jusqu'au bout du projet, que faire ? 

Des questions de bon sens, The Best For You vous explique.

La VEFA est la vente en état futur d’achèvement (autrement dit, la vente sur plan), elle se prénomme Loi Breyne en Belgique. Le jour de la vente, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. (En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux). Outre des frais de notaire réduits (voir notre article sur les frais d'acquisition d'une résidence secondaire neuve en France : https://thebest4you.be/frais-dacquisition-seconde-residence-en-france).

Cette opération est réglementée par la loi, afin de protéger l’acheteur qui s’engage alors même que le bien reste à construire.

Comment fonctionne le processus ?

Le contrat de réservation :

Tout commence par le contrat de réservation pour une VEFA, C’est un contrat préliminaire. Celui-ci permet de bloquer le lot choisi et le prix (afin d’éviter toute augmentation future), le délai d’exécution des travaux et la qualité de construction (un cahier de charge est obligatoire en annexe) moyennant le dépôt d’une garantie sur un compte tiers du notaire (5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an, 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans). Vous disposez de 10 jours de rétractation sans aucuns motifs (et vous récupérez votre garantie). Passer ce délai, le processus poursuit son cours. Aucune autre somme ne peut être exigée de l’acheteur, ou même acceptée avant la signature du contrat de vente définitif.

Pour que le projet puisse être acté devant un notaire, il doit bénéficier d’une garantie financière d’achèvement, le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le contrat définitif :

Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique, accompagné des annexes.

Si les 2 partis sont d’accord, la vente se conclut lors de l’acte authentique.

Dois-je tout payer en une fois ?

Non, la VEFA protège l’acquéreur par un échéancier strictement encadré par la loi. L’acquéreur paie le prix du bien qu’il achète en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les paiements, y compris le dépôt de garantie, ne peuvent excéder au total :

35 % du prix à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte ;
70 % à la mise hors d’eau c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées) ;
95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés ;
le solde, soit les 5 % restants, sont payables lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

La réception des travaux :

La réception d’un bien neuf en France s’effectue entre le vendeur et les différents entrepreneurs. Cette étape est essentielle car les garanties légales partent à compter du procès-verbal de réception. L’acquéreur aura donc tout intérêt à demander une copie de ce document afin de prendre connaissance des différentes réserves que le promoteur a émises lors de la réception.

La livraison :

La livraison du lot neuf consiste en la remise des clés à l’acquéreur. Il est essentiel d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer et les différents défauts de conformité (le logement est différent de celui commandé : il manque une baignoire, de la moquette remplace le carrelage prévu, etc.) et vices de construction (le bien est conforme, mais présente des malfaçons). Si certaines anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, il dispose encore d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au vendeur.

Les garanties :

Garantie de parfait achèvement : Elle est due par l’entrepreneur au promoteur pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur vont être ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.

Garantie biennale : C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.).

Garantie de l’isolation phonique : Elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.

Garantie décennale : Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations, etc).


Quel recours en cas de défaut de conformité ou de vice de construction ?

Consignation du solde pour défaut de conformité :

Dès la livraison du bien, le vendeur peut exiger le paiement du solde du prix de vente (5 %). En cas de non-conformité avec le contrat de vente, l’acquéreur peut consigner cette somme en la versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées.

Diminution du prix ou réparation pour les malfaçons :

Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de treize mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix (ou même l’annulation de la vente si les malfaçons sont importantes).

Nous vous rappelons que The Best For You reste à vos côtés même après la livraison du bien ! Une question ? N’hésitez pas à nous contacter.

Plus d’infos sur ce processus : notaire.fr